Örtliche Raumplanung macht vielen Gemeinden zu schaffen: Während die einen vor lauter Zuzug zurück aufs Land neuen Wohnbau eindämmen müssen, haben andere Probleme damit, ihre Bevölkerung zu halten. Baugrundstücke sind für junge Familien kaum mehr erschwinglich und die verfügbaren Flächen sind karg. Ein Instrument, um günstigen Wohnraum für Einheimische zu schaffen, sind die besonders in Oberösterreich und Salzburg beliebten Baulandsicherungsmodelle. Bereits etliche Salzburger Gemeinden haben in der Vergangenheit zu günstigen Preisen Baugrundstücke erworben und an einheimische Bauwerber weiterverkauft. Die Gemeinde Wald im Pinzgau ging nun aber einen Schritt weiter.

Kleine Salzburger Kommune mit smarter Lösung

Die Situation in Wald im Pinzgau steht beispielhaft für viele Kommunen in Gebirgsregionen: „Unsere größte Herausforderung besteht darin, jungen Familien günstiges Bauland zur Verfügung stellen zu können“, erzählt Amtsleiter Gerhard Obwaller. „Daher haben wir auch mit Abwanderung in die Städte zu kämpfen.“ Verfügbare Wohnobjekte gibt es wenige – dazu kommt, dass in der Nationalpark-Gemeinde von 1.400 Wohnobjekten ganze 1.000 als Zweitwohnsitze gemeldet sind.

Ein gemeindeeigenes Grundstück im Ausmaß von etwa 1.400 Quadratmetern mitten im Ort sollte Abhilfe bringen.  Ursprünglich war angedacht, die Fläche direkt an Privatpersonen zu verkaufen. „Würden wir aber direkt an private Abnehmer verkaufen, so gehen sich gerade einmal drei Wohneinheiten aus“, erklärt Obwaller. Dazu kommt, dass hier die Abnehmer preislich kaum profitieren würden, da die Kaufförderung für fertige Bauten höher ist als jene für Selbsterrichtung. Ein ähnliches Problem zeichnet sich ab, sollte die Gemeinde die Wohnbauten selbst errichten und infolgedessen verkaufen: „In Salzburg sind Käufe von durch Gemeinden errichteten Wohnobjekten explizit von der Kaufförderung ausgenommen“, führt der Amtsleiter aus. „Zudem trägt man als Gemeinde ein erhöhtes Risiko, wenn man selbst baut.“

So soll das Projekt am Ende aussehen: Insgesamt entstehen neun Einheiten auf ca. 1.400 m² Grundstücksfläche. ©Gemeinde Wald im Pinzgau

Angesichts dieser Überlegungen entwickelte die Gemeinde Wald im Pinzgau eine Lösung, die sich sehen lassen kann: Sie hat das Grundstück nach Durchführung eines zweistufigen österreichweiten Vergabeverfahrens an einen gewerblichen Bauträger zunächst zu einem „marktüblichen Preis“ verkauft. Ziel war dabei, künftigen Hauptwohnsitznehmern „leistbares Wohnen“ als Eigentum zu ermöglichen.

An den Kauf waren bestimmte Bedingungen geknüpft: Der Bauträger hat sich durch den Kauf der Liegenschaft vertraglich dazu verpflichtet, eine bereits mit rechtskräftigem Bescheid genehmigte Wohn- und Reihenhausanlage unter festgesetzten Bedingungen planmäßig bis Dezember 2021 zu errichten. Die Anlage besteht aus einem Wohnhaus mit drei Wohnungen und sechs Reihenhäusern im Ausmaß von gesamt rund 850 Quadratmetern Wohnnutzfläche – inkl. Außenanlage. Als Grundlage dient eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie eine Bemusterungsliste.

Günstige Wohneinheiten im Voraus gesichert

In weiterer Folge ist der Bauträger verpflichtet, die errichteten Wohneinheiten an private Kaufinteressenten, welche nach dem Erwerb eines solchen Objektes verpflichtend den Hauptwohnsitz zu begründen haben und die Nutzung der Wohneinheit zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses zu erfolgen hat, weiterzuverkaufen.

Der Verkaufspreis, den letztlich die privaten Käufer am Ende zu leisten haben, wurde bereits beim Verkauf des gemeindeeigenen Grundstückes an den Bauträger fixiert und liegt pro Quadratmeter Wohnnutzfläche mit Stand Mai 2020 bei weniger als 3.400 Euro. In diesem Betrag sind zudem die Kosten des überdachten PKW-Abstellplatzes für jede Wohneinheit, inklusive Außenanlage sowie Grundanteil und Anschlusskosten enthalten. Die Erdgeschosswohnungen sowie die Reihenhäuser verfügen jeweils über eine großzügige Gartenfläche.

Flächensparendes Bauen nutzt Umwelt und Käufern gleichsam

Durch diese Vorgangsweise ergeben sich für alle Beteiligten (Bauträger, Gemeinde und private Käufer) mehrere Vorteile gegenüber den bewährten Baulandsicherungsmodellen, welche wie folgt sind:

• Da die Gemeinde das Projekt im Vorfeld auf eigenem Grund geplant und bauverhandelt hat, konnte eine sehr verdichtete Bauweise (ca. 850 Quadratmeter Wohnnutzfläche auf einem 1.400 Quadratmeter großen Grundstück) erreicht werden. Die künftigen privaten Gebäudeeigentümer müssen daher im Verhältnis nur wenig Grundstücksfläche anteilig miterwerben.

• Das gesamte Projekt und die einzelnen Einheiten schmieden sich zudem aufgrund der einheitlichen Gestaltung perfekt in den restlichen Ortskern.

• Aufgrund dessen, dass die Gemeinde die Objekte nicht direkt, sondern von einem zwischengeschalteten Bauträger gemäß § 5 Abs 2 Z 8 (Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2015 – S.WFG 2015) indirekt auf dessen Risiko errichten lässt, wird der Erwerb der einzelnen Einheiten durch Private im Rahmen der „Kaufförderung“ des Landes Salzburg umfassend gefördert. (Eine Förderung in der Höhe von 600 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche, als nicht rückzahlbarer Zuschuss, sind je nach Fallkonstellation durchaus möglich). Siehe dazu: http://wbf-rechner.salzburg.at/#/kauf

Ein hypothetischer Kaufpreis pro einem Quadratmeter Wohnnutzfläche liegt somit – unter Berücksichtigung einer etwaigen Förderung des Landes – bei weniger als 3.000 Euro. In Summe müsste dann beispielsweise eine förderungsfähige Jungfamilie mit zwei Kindern ein schlüsselfertiges Reihenhaus mit einer Wohnnutzfläche von ca. 110 Quadratmetern, abzüglich einer möglichen Kaufförderung des Landes, mitten im Ortskern – inklusive überdachtem PKW-Abstellplatz und Außenanlage – für rund 300.000 Euro erwerben können, wobei die Anschlussgebühren für Wasser, Kanal, Strom und Fernwärme hier ebenfalls schon enthalten sind.

In Wald im Pinzgau ist man stolz, dass das Projekt endlich verwirklich wird. Das Interesse an den Wohnobjekten ist groß: „Wir haben weit mehr Interessenten als Objekte, und die Hälfte ist bereits verkauft“, freut sich Obwaller. „Wir hoffen, mit unseren Erfahrungen möglicherweise auch anderen Gemeinden helfen zu können“, so der Amtsleiter.

-E. SCHUBERT (Quelle: Mag. G. Obwaller)